それでは、相続分野に注力する司法書士にとって、この制度変更は意味のないものなのでしょうか。

私はそうは思いません。住所等変更登記は、それ単体では売上には繋がりにくいかもしれません。しかし「過去にお付き合いがあった顧客との関係を、生前対策の相談につなげるきっかけ」として活用できる制度だと考えています。

本記事では、その具体的な活用方法を提示します。

2026年4月1日、住所等変更登記の義務化スタート

まず制度の概要を確認しておきましょう。

令和8年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名に変更があった場合、変更日から2年以内に登記申請をすることが義務付けられました。正当な理由なく期限を過ぎた場合は、5万円以下の過料が科される可能性があります。

施行日以前の変更についても対象となり、令和10年3月31日まで猶予期間が設けられています。

注目すべきは、登録免許税が非課税化されたことです。従来は不動産1筆につき1,000円の登録免許税が必要でしたが、この負担がなくなることで、多数の不動産を所有する方にとっても経済的ハードルが下がりました。

同時に「スマート変更登記」も施行されました。これは、事前に検索用情報（氏名、ふりがな、生年月日など）を法務局に申出しておくことで、引っ越し等の際に法務局の登記官が職権で住所等の変更登記を行う制度です。費用無料・押印不要・Web完結という仕組みで、申出さえしておけば将来の住所変更登記が自動化されます。

これらの制度は、2021年の民法・不動産登記法改正の流れで創設されたもので、所有者不明土地問題の解消を目的としています。既存記事「所有不動産記録証明制度が変える、司法書士や相続登記サポートの提供価値」でご紹介した所有不動産記録証明制度と合わせて、不動産の所有者情報を常に最新の状態に保つための一体的な政策です。

本制度の対象者となるターゲット像

この制度の対象となる人々の具体像を整理してみましょう。令和6年の国土交通省調査によると、所有者不明土地の発生原因の29%が「住所変更の未登記」によるものです。地籍調査の追跡調査では、登記簿上の住所と現住所が一致しない不動産が全体の25〜55%に達することが明らかになっています。

一定割合の不動産で登記簿上の住所と現住所が一致していない実態があり、多くの不動産所有者にとって無関係とは言えない状況です。

典型的な該当者は、以下の4パターンに整理できます。

① 地方の地主・大家（60〜80代） 先祖代々の土地を相続したときの登記住所が「実家の住所」のままで、成人後に都市部に引っ越した方。今も地元に農地・山林・貸宅地を複数所有しているが、そもそも何筆持っているか自分でも把握していないケースが典型的です。

② マンション投資家（50〜70代） バブル期から2000年代にかけて複数の投資用マンションを購入した方。登記簿上の住所は「購入時に住んでいた自宅」となっており、複数回引っ越した結果、物件ごとに登記簿上の住所がバラバラになっているケースがあります。

③ 相続で実家を取得した高齢女性（60〜70代） 10年以上前の親の相続で実家を取得したが、その後、配偶者の転勤や子どもとの同居で転居した方。結婚で姓も変わっている場合は、住所と氏名の両方が未登記となっています。

④ 資産管理会社オーナー（50〜70代） 資産管理会社名義で不動産を所有している中小企業経営者や富裕層。会社の本店移転に伴い、法人名義不動産の本店所在地が未更新のままになっているケースです。

お気づきでしょうか。ここに挙げた4パターンは、相続・生前対策の相談に来る顧客層と重複する点も多く、ここに本制度の活用ポイントがあります。

住所等変更登記そのものは売上にならない

期待値を適切に設定しておく必要があります。住所等変更登記の報酬相場は、1件あたり数千円から1万円程度です。相続登記（10〜30万円）と比べると、明らかに1桁低い単価です。

しかも、登録免許税も非課税化されたため、実費回収の要素も薄くなりました。

さらに大きな変化は「スマート変更登記」の存在です。この制度により、事前に検索用情報を登録しておけば、法務局が職権で変更登記を実行します。つまり、国の制度設計として住所変更登記業務は将来的に縮小していく方向にあります。

過料は最大5万円とされており、相続登記義務化と比較すると心理的なインパクトは限定的と考えられます。

「住所等変更登記の義務化で仕事が増える」と単純に捉えると、期待はずれに終わる可能性が高い、というのが正直な見方です。

それでも、相続分野に注力する司法書士にとって重要な理由

ここからが本題です。住所等変更登記を単体業務として捉えるのではなく、「接点づくりの機会」として捉え直すことが重要です。

① 制度の当事者層が、生前対策の見込み客層と多くの点で重なる傾向にある

前述した4パターンの該当者は、まさに生前対策の相談を受けたい顧客層です。普段はこちらからアプローチする理由がない相手に、「制度上の義務が発生した」という客観的な理由で接点を作ることができます。

② 所有不動産記録証明制度と実務的にセットになる

令和8年2月2日に施行された所有不動産記録証明制度により、所有不動産が「見える化」されました。しかし、登記簿上の住所と現住所が一致していない場合、所有不動産の把握に支障が出るケースもあるため、住所変更登記を先に行うことが実務上望ましい場合があります。

つまり、「まず住所変更登記を済ませ、それから所有不動産記録証明書を取得する」という実務上の順序が生まれます。この流れは、既存記事でご紹介した所有不動産記録証明制度の活用方法と直結します。

③ 生前対策の「入口」として自然に機能する

住所変更登記の相談から入り、以下の提案へ自然に展開することができます。

• 所有不動産の棚卸し（所有不動産記録証明書の取得）
• 不動産整理の検討（処分すべきか、残すべきか）
• 遺言書の作成
• 家族信託の検討
• 相続税対策

住所等変更登記は、それ自体を収益源にするのではなく、本命である生前対策・相続関連業務への自然な入口として設計することで、大きな価値を生む制度だと捉えるべきです。

具体アクション設計 — 過去の顧客との関係を再構築する4ステップ

実際に動き出すための具体的な設計を提示します。

ステップ1：過去の顧客リストの棚卸し

過去に相続登記・不動産登記・会社登記などで接点があった顧客の連絡先を整理します。メールアドレス、LINE、郵送先など、現時点で連絡可能なチャネルを棚卸しし、「最後の接点から1年以上経過している休眠顧客」を特に重点対象とします。

ステップ2：一斉に注意喚起の情報発信を行う

LINEやメルマガで、住所等変更登記の義務化について分かりやすく情報提供します。ポイントは「〇〇さんは該当しますか？」と、自分ごととして考えてもらう問いかけです。

スマート変更登記の選択肢も合わせて紹介し、「事務所への依頼」と「自分で手続き」の両方を選べる形で案内することで、信頼度を上げる設計にします。

配信内容の例：

2026年4月1日から、不動産の住所・氏名変更登記が義務化されました。

該当する方はいませんか？ ・引っ越しをしたが、登記簿の住所が昔のままの方 ・結婚・離婚で姓が変わった方 ・法人の本店を移転された経営者の方

変更日から2年以内に登記申請が必要で、正当な理由なく放置すると5万円以下の過料が科される可能性があります。

ただし、事前に「スマート変更登記」の申出をしておけば、今後の住所変更は法務局が一定の条件を満たす場合には、法務局の職権により住所変更登記が行われる仕組みでもあります。

ご不明な点がございましたら、お気軽にご相談ください。

ステップ3：反応のあった顧客に個別対応

「自分も該当しそうだ」と反応した顧客に対し、以下のフロント商品を用意します。

• 住所変更登記の手続き代行（数千円〜1万円の低価格で受任）
• スマート変更登記の初期設定サポート（検索用情報の申出手続きの代行）
• 所有不動産記録証明書の取得代行（所有不動産の全体像の把握）

ここでは売上を追わないことが重要です。接点を復活させることが目的です。

ステップ4：面談から生前対策の提案へ

フロント商品の対応をきっかけに、対面・オンラインでの面談機会を作ります。面談の中で、顧客の家族構成・資産状況・今後の希望を丁寧にヒアリングし、生前対策（遺言・家族信託・相続税対策・不動産整理）のバックエンド商品へ自然に展開します。

このフローの要点

住所等変更登記そのものの売上は数千円〜1万円と小さいですが、過去の休眠顧客と再びつながり、生前対策面談に至った場合、1件あたり数十万〜数百万円の受任につながる可能性があります。

重要なのは、住所等変更登記を「目的」ではなく「手段」として設計することです。

義務化を「接点づくりの機会」として捉え直す

2026年4月1日からの住所等変更登記の義務化は、単体の業務として見ると、報酬単価の低さや業務縮小化という側面から、事務所経営へのインパクトは限定的です。

しかし視点を変えれば、過去に関係性のあった顧客を対象に、「義務化への対応」という自然な名目で情報発信できる、絶好の機会でもあります。司法書士側からは能動的にアプローチしづらかった顧客層に、正当な理由で接点を作れる、数少ないタイミングです。

2024年の相続登記義務化、2026年2月の所有不動産記録証明制度、そして2026年4月の住所等変更登記義務化。この3つの制度変更を一貫して捉えれば、司法書士の役割は「依頼されたら登記を実行する受動的な存在」から、「顧客の不動産管理全体を継続的に見守る伴走者」へと進化していることが見えてきます。

一つひとつの登記業務は、単価も業務量も決して大きくない場合もあります。しかし、顧客との関係性を継続的に築き、生前対策から相続発生、そして次の世代への承継まで一貫して関わり続けることで、1人の顧客から生涯にわたって得られる価値（顧客生涯価値）は、大きく変わっていきます。

住所等変更登記の義務化を、その第一歩として活用していただければ幸いです。

執筆者のご案内

株式会社 Samika

代表取締役　川崎 啓

東証一部上場のコンサルティング会社にて15年勤務し、士業事務所の相続・生前対策分野に特化したコンサル部隊を立上げ、累計300事務所を超える相続マーケティング、業務生産性向上の支援実績がある。

現在は株式会社 Samika（サミカ）を2024年1月に創業し、「士業」×「相続」の分野で経営コンサルティングを行っている。また、士業事務所の相続分野におけるマーケティングを支援するLINE拡張システム「サズカルステップ」を開発、提供しており、利用事務所を増やしている。

「『相続で家族、社会が強くなる』を応援する」をミッションとして、相続分野に取り組む士業事務所の経営、マーケティング、業務DX化支援を行っている。

相続市場に参入する業種が非常に増えてきました。士業事務所はもちろん、金融機関、保険会社、不動産会社、最近では葬儀業界や介護関係会社など様々です。

しかし、全ての業種、企業が相続ビジネスに成功しているわけではありません。

相続ビジネスでうまくいく会社、業種といかない会社、業種。この違いはどこから生まれるのでしょうか。
そこには、相続ビジネスの本質に関わる構造的な理由があります。

「本当の目的」が透けて見える問題

多くの企業が相続分野に参入する理由は比較的明確です。
それは 本業の商品・サービスにつなげるため です。

例えば

• 不動産会社であれば、相続不動産の売却仲介
  
• 保険会社やFP会社であれば、生命保険や金融商品の販売
  

といった形です。

つまり、相続相談を入り口として、自社の収益源となる商品へつなげる導線を作りたいというビジネスモデルです。

もちろん、このビジネスモデル自体が悪いわけではありません。

しかし問題は、その意図が顧客に早い段階で伝わってしまうケースが少なくないことです。

例えば、ある士業事務所が行った顧客アンケートでは、他業種の相続相談サービスを利用した顧客の一定数が「相談の途中で商品の提案が中心になっていると感じた」と回答しています。

相続の悩みを相談したはずが、いつの間にか不動産売却や金融商品の話が中心になってしまう。
このギャップが、顧客との信頼関係に影響することもあります。

相続ビジネスは「階段型ビジネス」

相続ビジネスの特徴を理解するには、その収益構造を見ると分かりやすいでしょう。

相続業務は、いきなり大きな収益が生まれる「エレベーター型」ではなく、信頼を積み重ねながら段階的に進む 階段型ビジネス と言えます。

典型的な相続案件では、次のような流れになることが多くあります。

1. 初回相談（無料または低額）
   
2. 財産調査・相続関係調査
   
3. 遺産分割のサポート
   
4. 相続手続きや名義変更
   
5. 不動産の売却・活用の相談
   

事務所ごとに料金体系は異なりますが、一般的に初期段階の業務は収益性が高いとは言えず、専門知識と手間が必要な業務でもあります。

一方で、不動産の売却や活用の相談は、案件によっては比較的大きな経済価値が生まれる可能性があります。

しかし、顧客の立場からすれば、相続の全体像が整理されていない段階で不動産の売却の話をされても、判断が難しいことが多いでしょう。

相続は、人生の中でも重要な局面の一つです。

そのため顧客は

「この人は本当に自分たちの状況を理解しようとしているのか」
「それとも何かを売ろうとしているのか」

という点を、非常に慎重に見ています。

ある士業事務所のアンケート調査では、相続相談後の顧客満足度において、専門家としての信頼感を評価する声が多く見られました。

もちろん、すべてのケースが同じではありませんが、相続業務を本業として取り組んでいる専門家の姿勢が信頼につながる場面は少なくありません。

士業事務所にとって、相続相談や相続手続きは本業そのものです。

他業種にとっては

• 手間がかかる
  
• 専門知識が必要
  
• 収益性が見えにくい
  

と感じられる業務であっても、士業にとっては専門性を発揮できる領域でもあります。

この違いは、顧客対応にも表れます。

士業は、相続手続きそのものが目的であり、業務の中心です。

そのため、顧客の状況を丁寧に整理しながら、最適な解決策を提案することができます。

この過程で築かれる信頼関係は、相続ビジネスにおいて非常に重要な資産になります。

相続手続きを通じて築かれた信頼関係は、その後の相談にもつながることがあります。

相続案件では、多くの場合、不動産が関係するためです。

など、不動産に関する課題は非常に多く見られます。

ある事務所では、相続手続き完了後も継続的にフォローを行うことで、不動産に関する相談を受ける機会が増えたという事例もあります。

このように、信頼関係を前提とした相談の延長として不動産の課題に対応することで、顧客にとっても自然な形で問題解決が進むことになります。

相続ビジネスは、単なる商品販売のビジネスではありません。

顧客の人生の重要な局面に寄り添いながら、信用を積み重ねていくビジネスです。

だからこそ、相続手続きという専門性の高い業務に真摯に向き合う士業事務所は、この分野で重要な役割を担っています。

そして、その信頼を不動産などの周辺分野にも広げていくことで、顧客にとっても事務所にとっても価値のある相続サポートが実現できるのではないでしょうか。

他業種の参入が相次ぐ今だからこそ、士業事務所の本質的な強みを改めて見直すことが重要になっています。

このような課題を感じている事務所は少なくないのではないでしょうか。

実は、相続業務に力を入れれば入れるほど、不動産への対応が避けて通れなくなるという現実があります。

国税庁の統計を見ると、相続財産に占める土地・家屋などの不動産の割合は、おおむね4割前後とされています。
特に都市部では、この割合がさらに高くなるケースも珍しくありません。

つまり、相続業務を扱う以上、不動産の問題はほぼ必ず関わってくるテーマなのです。

実際に、相続分野に注力している士業法人の中には、グループ内に不動産会社を設立するケースも増えています。

これは単なる業務拡大ではなく、相続ビジネスの収益構造を見直す戦略とも言えます。

相続手続きの報酬だけでなく、不動産売却の仲介手数料という新たな収益機会が生まれるためです。

例えば3,000万円の不動産売却であれば、仲介手数料は約100万円程度になります。
これは相続登記報酬と比較すると、数倍以上の収益になることもあります。

ただし重要なのは、一般的な不動産会社と同じビジネスモデルでは必ずしもうまくいかないという点です。

士業事務所の強みを活かした不動産ビジネスモデルを考える必要があります。

最も多くの士業法人が採用しているのが、相続不動産の売却に特化した仲介モデルです。

通常の不動産会社は

・売り物件の獲得
・買主の集客

の両方を行う必要があります。

一方で士業事務所の場合、相続相談という形で「売却案件の入口」がすでに存在しています。

ある司法書士法人では、相続相談者の中で一定割合が不動産売却の相談につながっていました。
この流れを活かし、グループ内に不動産会社を設立したことで、不動産売却案件を安定的に受任できるようになりました。

このモデルの特徴は

相続相談
↓
相続手続き
↓
不動産売却

という流れをワンストップで対応できることです。

顧客にとっても、信頼している士業事務所が最後まで伴走してくれる安心感があります。

自社で不動産会社を持つのが難しい場合は、信頼できる不動産会社と連携する方法もあります。

相続案件では、不動産の売却や活用について相談を受けるケースが少なくありません。
その際に、信頼できる不動産会社を紹介できる体制を整えておくことで、顧客にとってもスムーズに問題解決が進みます。

なお、士業の種類や所属団体のルールによっては、顧客紹介に関する金銭の授受が職業倫理上問題となる場合があります。
例えば弁護士や司法書士の場合、紹介料の受領は懲戒の対象となる可能性があるため、十分な注意が必要です。

そのため、このモデルでは紹介料を目的とするのではなく、顧客にとって適切な専門家につなぐ「連携体制」を構築することが重要になります。

ただし注意が必要なのは、パートナー選びです。

強引な営業を行う不動産会社を紹介してしまうと、士業事務所の信用に影響する可能性があります。

そのため

• 営業姿勢
  
• 実績
  
• 顧客対応
  

などを十分に確認した上で提携先を選ぶことが重要です。

事務所によっては、不動産売却の代理人として顧客に関与する方法もあります。

相続案件では、司法書士が売主の代理人として売却手続きをサポートし、不動産会社と連携して売却を進めるケースも少なくありません。

近年注目されているのが、いわゆる「負動産」への対応です。

山林
原野
管理困難な空き家

など、売却が難しい不動産の相談は年々増えています。

国土交通省の推計では、所有者不明土地の面積は九州本島に匹敵する規模とも言われており、この問題は今後さらに深刻化する可能性があります。

通常の不動産会社では対応が難しい案件でも、士業の知識を活かすことで解決策を提案できる場合があります。

例えば

・寄付や譲渡の検討
・管理体制の整理
・相続手続きの整理

など、法律や手続きの知識が必要になるケースです。

ただし、権利関係が複雑でトラブルリスクも高いため、十分な知識と慎重な対応が必要になります。

どのモデルを選ぶ場合でも、重要なのは「士業の強みを活かすこと」です。

まず必要なのは、不動産ニーズを把握する仕組みです。

初回相談のヒアリング時に

・不動産の有無
・売却予定
・管理困難物件

などを確認することで、後の相談につながる可能性が高まります。

また、スタッフが不動産の基礎知識を持っていると、顧客の相談により適切に対応できるようになります。

さらに

・不動産相談件数
・売却相談割合
・成約率

などを定期的に確認することで、事務所としての取り組みを改善していくことができます。

相続登記の義務化、空き家問題、所有者不明土地問題など、社会の中で不動産に関する課題は今後さらに増えていくと考えられます。

単に相続手続きを処理するだけではなく、その先にある不動産の課題までサポートできる事務所は、顧客にとって非常に価値のある存在になるでしょう。

今こそ「相続不動産をどう扱うか」という視点で、事務所の事業戦略を見直してみてはいかがでしょうか。

その一歩が、次の成長につながる可能性があります。